שיעור המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל את השיעור המרבי, והמגבלה משתנה לפי סוג הרוכש — דירה יחידה, דירה חלופית או דירה להשקעה. ככל שהשיעור נמוך יותר, ההון העצמי הנדרש גבוה יותר.
ההון העצמי אינו רק ההפרש
הטעות הנפוצה היא לחשב את ההון העצמי כהפרש בין מחיר הדירה לסכום המשכנתא ולעצור שם. בפועל יש עלויות נלוות שחייבות להגיע מההון העצמי ולא מהמשכנתא:
- מס רכישה, לפי מדרגות שמשתנות בין דירה יחידה לדירה נוספת
- שכר טרחת עורך דין
- דמי תיווך, אם היה מתווך
- שמאות, פתיחת תיק ורישום
- ביטוח משכנתא וביטוח מבנה
- מעבר, ריהוט ושיפוץ — החלק שתמיד נשכח ותמיד מגיע
למה כדאי לבדוק יכולת לפני שמחפשים נכס
התרחיש השכיח ביותר שאנחנו רואים הוא זוג שחתם על חוזה, ורק אז גילה שהמשכנתא שאושרה לו קטנה מהפער שהוא צריך. בשלב הזה כבר יש התחייבות חוזית, לוח זמנים ולחץ — וכל ההחלטות מתקבלות מתוך מצוקה.
בדיקת יכולת לפני החיפוש לוקחת שיחה, וחוסכת את המצב הזה לגמרי. היא גם עוזרת לכם לחפש בטווח הנכון מלכתחילה.
מה משפיע על הסכום שתאושר לכם
שלושה דברים: ההכנסה הפנויה אחרי ההתחייבויות הקיימות, יחס ההחזר המרבי שהבנק מוכן לאשר, ושווי הנכס כפי שהשמאי יקבע אותו — לא כפי שסוכם בחוזה. הפער בין מחיר החוזה לשמאות הוא עוד מקור קלאסי להפתעות, והוא נופל כולו על ההון העצמי.