מיחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים אחרים. זה לא מהלך שעושים כל שנה, וזה גם לא מהלך שעושים רק פעם בחיים. השאלה היא תמיד האם החיסכון גדול מהעלות של המהלך עצמו.
מתי בדרך כלל שווה לבדוק
- כשהריבית בשוק ירדה משמעותית מאז שלקחתם
- כשהמצב הפיננסי שלכם השתפר — הכנסה גדלה או התחייבויות נסגרו
- כשהתמהיל הנוכחי לא מתאים יותר לשלב החיים שלכם
- כשיש מסלול צמוד מדד שמכביד בתקופה אינפלציונית
- כשאתם צריכים להקטין את ההחזר החודשי כדי לנשום
מה עולה כסף במיחזור
העלות העיקרית היא עמלת פירעון מוקדם, שנגזרת בעיקר מהפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת בשוק במסלולים הקבועים. ככל שהריבית שלכם גבוהה יותר מהממוצע — העמלה קטנה, ולעיתים אפסית. ככל שהיא נמוכה יותר מהממוצע — העמלה גדלה, ולפעמים היא זו שהורגת את הכדאיות.
בנוסף יש עלויות נלוות: שמאות אם נדרשת, פתיחת תיק, ולעיתים עורך דין. הן קטנות יחסית אבל נכנסות לחישוב.
אפשר לבקש מהבנק דוח יתרות לסילוק, שמפרט את עמלת הפירעון המוקדם לכל מסלול. זה המסמך שמאפשר חישוב אמיתי במקום הערכה.
החישוב הנכון
לא משווים ריבית לריבית ולא החזר להחזר. משווים את סך ההחזרים שנותרו במשכנתא הקיימת מול סך ההחזרים במשכנתא החדשה, בתוספת כל עלויות המיחזור. אם ההפרש לטובת החדשה ומשמעותי — יש כאן מהלך.
מיחזור חלקי
לא חייבים למחזר הכל. לעיתים נכון למחזר רק את המסלול שמכביד, למשל רכיב צמוד מדד, ולהשאיר את השאר. זו אפשרות שפחות מדברים עליה, והיא לפעמים הפתרון היעיל ביותר כי היא מצמצמת את עמלות הפירעון המוקדם.